| 办公房投资若干问题 |
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一、投资写字楼时应注意如下因素：
1、所处地段：交通便利、周边配套齐全、有大型园区规划等有利条件。
2、等级标准：甲级、乙级的定位标准对写字楼的租金有一定的影响。
3、物业服务：物业人员素质及管理水平是评定租金的标准之一。
4、客户群：客户群的支付能力和企业规模等会影响写字楼的整体素质。
5、资金风险：投资写字楼具有一定的风险，因此在购买时资金的支出要量力而行。
二、计算写字楼的投资回报率：
根据国际专业公司计算原则，衡量一幢物业的价格合理的基本公式：年收益*15年=房产购买价。若房产购买价大于购房款，则该物业具有投资的价值。
三、甄别酒店式公寓：
1、周边环境：对于那些号称商住公寓，应实地考察该周边交通、配套建设和社区自身所能提供的智能化生活服务情况。
2、产权性质：如今酒店式公寓具有多种产权性质，但大多数为商业地产，土地使用权为50年。
3、价值变化：新兴酒店式公寓大多以开发商代租的方式吸引资金。暂不考虑地段是否会升值，酒店式公寓的价值将随着时间逐步下降。当前，租金最高的应属上海市静安区的酒店式公寓；黄浦客源比较参差；卢湾新品较为集中；浦东有较大的潜力；此外，还可以考虑徐家汇、打浦桥这两大商圈较近处的物业。
四、SOHO产品投资前景：
对于投资SOHO的客户而言，SOHO是否按住宅进行立项要十分注意。若是按商用房来立项的，其投资回报率将会低于写字楼，甚至低于商品房。这是因为物业的档次及高税费、高贷款利率所造成的，而且水、电、煤都按商用物业标准收取。
五、投资办公物业的成本：
办公房产权为40至50年，买入新物业首付最低五成，契税、营业税约占成交价的3.05%，贷款最长时间不超过10年。水、电、煤费用要比住宅高。另外酒店式公寓最好选择精装修，这样可以减少后期的装修成本和时间成本。
（以上内容仅供参考） |
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