| 司法拍卖房释疑 |
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1.什么是司法拍卖房（以下简称“法拍房”）？
被执行人没有履行生效法律文书确定的债务时，法院依法对被执行人所有的房屋进行评估拍卖，被拍卖的房屋即是法拍房。
2.法拍房如何看样？
意向竞买人可以联系拍卖辅助机构预约看样。在拍卖前，拍卖辅助机构会组织意向竞买人实地看样，如意向竞买人有特殊原因不能按期前往的，也可委托代理人进行看样，再则在条件许可的情况下意向竞买人也可自行前往看样。拍卖成交后，法院将按照房屋现状进行交付，法院不承担瑕疵担保责任。因此，建议竞买人在竞买前前往现场看样，详细了解房屋现状。
3.第一次拍卖起拍价如何确定？
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”），在常态下第一次起拍价可按照评估价的基础最高下浮30%确定，即一拍的起拍价最低可按评估价七折进行，具体下浮比例由法院确定，也可以是该案当事人的协议价、或网络询价。
4.第二次拍卖起拍价如何确定？
第二次拍卖起拍价可按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定。
5.能否按揭购买法拍房？
我们在查看拍卖信息时，经常可以看到拍卖房屋信息栏右上角注有可贷款字样，在这种情况下法拍房是否能够办理贷款呢？法院通常在拍卖公告中均会载明：拍卖成交后，买受人须在法院规定的时限内将尾款打入法院指定账户。所以，不管房屋拍卖信息栏右上角是否注有“可贷款”字样，拍卖成交后，买受人均须在法院规定的时限内将尾款打入法院指定账户。至于尾款是否能够办理按揭，由买受人自行与第三方贷款机构协商，法院不承担协助办理按揭手续的义务。如买受人在规定的时限内未将尾款打入法院账户，则按悔拍处理，所交拍卖保证金不予退还。
6.如何权利交付？
拍卖成交后，买受人应及时与法院和拍卖辅助机构联系，自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应当支付因此额外产生的费用，并承担标的物可能发生的损毁、灭失等后果。
7.法拍房是否限购？
若某城市不存在限购政策，买受人购买法拍房后可以顺利办理过户；若某城市存在法拍房限购政策，买受人竞拍成交后可能无法办理过户，请特别注意。总之，以意向竞买人自行前往法拍房所在区不动产登记中心咨询结果为准。
8.法拍房买入后是否限售？
买受人在竞拍前应详细了解所在城市限售政策，存在限售政策的城市，法拍房同样受限售政策的限制。
9.拍卖成交价是否包含税费？
法拍房拍卖成交价不包含任何税费。税费由买受人与被执行人各自承担，或根据法院规定执行。
10.税费由谁承担？
建议买受人在竞买前查看清楚拍卖公告的内容，除非拍卖公告中规定税费全部由买受人承担，否则由买受人与被执行人（即原产权人）根据相关法律的规定承担各自应当缴纳的税费（与二手房买卖中大致相同）。应由原权利人承担的部分税费由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起，可在法院规定时限内，持有效支付凭证至所属法院申报退款，逾期视为买受人自愿负担。
11.买受人需承担哪些费用？
购房款，若规定税费全部由买受人承担，则还应承担契税、印花税、交易手续费、权证工本费、房产税、欠缴的物业费和其它相关费用，总之以相关部门最终核定为准。
12.悔拍的后果？
买受人若悔拍，交付的拍卖保证金不予退还。除了不予退还拍卖保证金之外，法院还会对悔拍者训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。
13.买受人竞拍成功后，能够以房屋存在质量问题向法院主张解约或者赔偿吗？
不能。法院在《拍卖公告》、《竞买须知》中均会公示拍卖的房屋以现状为准，拍卖前由买受人自行了解，慎重购买，法院不承担房屋的瑕疵担保责任和附带保证责任。法院在《拍卖公告》、《竞买须知》中会披露已知的瑕疵。
14.法拍房是否均能够过户？
部分用地性质为划拨的房屋可能无法正常过户，需要补缴土地出让金后才能过户。若是开发商已经建造完毕，但尚未办证的房屋，则需经过两次过户，方可办理房地产权证。
15.被执行人拖欠的物业费如何承担？
由买受人承担。在《拍卖公告》中一般均会载明“被执行人拖欠的物业费由买受人承担”的字句，请竞买人在拍卖登记时认真查看《拍卖公告》和《竞买须知》，但也存在部分买受人不愿承担被执行人拖欠的物业费的情况。发生此情形时，与本案无涉，应当由买受人与物业公司通过另案诉讼解决。
16.法拍房是否必须登记在竞拍人名下？
不一定。竞买前，买受人可向法院提交委托书，委托他人参与竞拍，竞拍成交后，房屋即可登记在委托人名下。
17.购买法拍房后，会纠纷不断吗？
不会。法院在处置房屋时，均会在房屋现场张贴《评估公告》、《拍卖公告》，被执行人及相关利害关系人均能够获悉房屋已被法院司法拍卖的事实，故购买法拍房后发生纠纷的概率极小，如果房屋没有质量等问题，可以放心竞拍。
18.买受人购买法拍房后，是否可以要求法院强制被执行人迁户？
不能。户口问题均由买受人自行与被执行人协商解决，法院不强制被执行人迁户，故买受人应当在竞买前到房屋所在辖区派出所详细了解房屋的落户情况。
19.法院是否对法拍房为学区房负责？
不负责。法院不对房屋是否为学区房承担责任。
20.是否能向法院申诉法拍房租赁合同不实的赔偿责任？
不能。房屋成交后，买受人若发现房屋的租赁合同不真实，实际租金远低于《拍卖公告》中公布的租赁合同中约定的金额时，不能向法院提出撤销拍卖或者赔偿损失的要求，对此法院均不予支持。真实的租赁情况由买受人自行核实，法院不承担瑕疵担保责任。
21.被执行人名下的唯一住房可以拍卖吗？
可以。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”法院在处置被执行人名下唯一套房屋时，一般均会同意从拍卖所得款项中为被执行人保留5-8年房屋租金，当然，被执行人未提出申请的除外。通过颁布前述规定，法院破解了申请执行人无房、而被执行人有房却不能拍卖的尴尬局面。比如在北京门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。
22.在拍卖房屋前法院会通知被执行人吗？
会。法院在启动评估拍卖程序前，均会在拍卖房屋现场张贴评估拍卖通知书。
23.买受人缴纳拍卖保证金报名后可以不出价吗？
可以。买受人即使缴了拍卖保证金报名参与拍卖也可以不出价，拍卖保证金也可在拍卖结束后自动无息原渠道退回。
24.优先购买权人优先成交是什么意思？
优先成交是指在同等价格的情况下，拍卖房屋由优先权人竞得。例如：A为优先权人，B为普通买受人，对一套法拍房同时出价100万元，且均不再出价，则房屋由A竞得，但若B按照最低增幅加价1000元，则房屋由B竞得。
25.被执行人或者其他人员擅自使用、占有法院已经查封的房屋的后果？
房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给买受人。若存在被执行人拒绝交付房屋的情形，法院将启动强制腾退的程序，其中包括张贴强制迁出的公告、寻找周转住房等等。法院会限期责令被执行人或其他人员解除占有、排除妨害公务的举措，若被执行人或其他人员拒绝，则面临被罚款、拘留等处罚，情节严重时，将被追究刑事责任。
26.法院对被执行人名下的多套具有独立权属证书的房屋进行拍卖时，是整体打包拍卖呢还是分开进行？
原则上单独进行，但若该多套房屋属一个案号、而且已被打通连在一起无法分割的，可整体进行拍卖。若与案件无关的房屋打通，拍卖成交后，由买受人自行合法分割。
27.法院交付房屋时，腾空房屋产生的费用如何承担？
由被执行人承担。但一般均从拍卖成交款中先予扣除，若申请人或买受人自愿承担，法院也会准许。
28.在法拍房中拍卖辅助机构承担哪些工作？
拍摄和制作房屋现场照片、视频，将照片、视频上传到网上供意向竞买人参考；带领意向竞买人看样；拟定《拍卖公告》和《竞买须知》等拍卖相关资料；现场张贴《拍卖公告》，并通知相关人；成交后协助买受人过户等等。
29.若法拍房存在违法违章建筑，成交价是否包含处理违法违章建筑的费用？
不包含。违法违章建筑由买受人自行处理，若交付后因违法违章建筑被处罚，法律责任和经济责任均由买受人自行承担。
30. 如何处理法拍房因乱搭乱建被规划局处罚？
买受人购买房屋后，应当按照规划局的规定，自行自费拆除违法违章建筑或者缴纳罚款，向规划局申请解除对房屋的交易限制，完成前述限制程序后方可办理过户。
31.若买受人竞买成功后房屋原实际所有人提出执行异议，能否撤销拍卖？
不能。在《拍卖公告》中均会载明案外人提出权属异议的时间，若案外人超过规定时间提出异议，法院不予处理。在法院的拍卖成交执行裁定书未下达前，法院有权撤销拍卖。
32. 如何处理拍卖成交后被执行人或房屋内的居住人员拒不搬离之事？
由法院组织法警强制其搬离，对不予配合者，可以处以罚款或拘留等强制措施，或者买受人可以选择另案起诉占用人。
33. 当事人若对房屋的评估价格有异议，如何处理？
法拍房的评估环节在网络司法拍卖程序中非常重要，评估价格是准确直接决定法拍房能否成交的主要因素。涉案当事人若对评估公司作出的评估报告有异议，可以向法院提出。但这一条不是购买法拍房的常见问题。
上海海同拍卖有限公司
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